Responsabilidad en caso de filtraciones de agua
Las filtraciones de agua en edificios y comunidades de propietarios son una de las causas más frecuentes de disputas legales en el ámbito de la responsabilidad civil. Este problema no sólo genera daños materiales, sino que también puede afectar la habitabilidad de las viviendas y generar conflictos entre vecinos. En este artículo, analizaremos la responsabilidad de los propietarios individuales y de la comunidad de propietarios en caso de filtraciones, las posibles vías de reclamación y las acciones legales pertinentes.
1.1. Responsabilidad del propietario de la vivienda causante
Cuando una filtración de agua proviene de una vivienda particular y causa daños a otra propiedad, el propietario del inmueble origen del problema es el principal responsable. Según el artículo 1902 del Código Civil, «el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado». Esto significa que si la filtración se debe a una falta de mantenimiento, negligencia o un uso inadecuado de las instalaciones, el propietario deberá asumir la responsabilidad y los costos de reparación.
Entre los ejemplos más comunes de filtraciones por responsabilidad individual se encuentran:
- Roturas en tuberías privadas.
- Mal uso de electrodomésticos (lavadoras, lavavajillas, etc.).
- Fallos en la impermeabilización de terrazas privativas.
En estos casos, la víctima de los daños puede reclamar la reparación de los perjuicios sufridos a través de una reclamación extrajudicial o mediante una demanda civil en caso de negativa a asumir la responsabilidad.
1.2. Responsabilidad de la comunidad de propietarios
Cuando la filtración de agua se origina en elementos comunes del edificio, la comunidad de propietarios puede ser la responsable de los daños causados. Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la comunidad está obligada a realizar las obras de mantenimiento y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad y seguridad del inmueble.
Ejemplos de casos en los que la comunidad de propietarios puede ser responsable incluyen:
- Fugas en bajantes comunitarios.
- Deficiencias en la impermeabilización de cubiertas o tejados.
- Fallos estructurales en la fachada que permitan filtraciones de agua.
- Problemas en patios interiores o sótanos que afecten a viviendas privadas.
En estos supuestos, el propietario afectado puede reclamar a la comunidad la reparación de los daños a través de la junta de propietarios o, si no obtiene respuesta, mediante acciones legales.
2. Procedimiento de reclamación y pruebas necesarias
Para determinar la responsabilidad y proceder con la reclamación de daños por filtraciones de agua, es fundamental contar con pruebas que acrediten el origen del problema. Estas pruebas pueden incluir:
- Fotografías y vídeos del daño.
- Informes técnicos de peritos o arquitectos.
- Actas de la comunidad de propietarios.
- Correspondencia con la comunidad o con el vecino responsable.
- Facturas de reparaciones realizadas para mitigar los daños.
El procedimiento de reclamación puede seguir las siguientes fases:
2.1. Comunicación extrajudicial
En primera instancia, se recomienda notificar el problema al vecino o a la comunidad de propietarios mediante un escrito formal, solicitando la reparación del daño en un plazo determinado. Es aconsejable que esta comunicación se realice por burofax con acuse de recibo para dejar constancia.
2.2. Mediación y negociación
Si la notificación no da resultados, es conveniente intentar una mediación antes de acudir a los tribunales. En algunos casos, las compañías aseguradoras pueden intervenir para resolver la disputa sin necesidad de un proceso judicial.
2.3. Demanda judicial
Si no se llega a un acuerdo, el afectado puede presentar una demanda civil reclamando la reparación de los daños y perjuicios. Dependiendo del importe del daño, el procedimiento puede tramitarse por juicio verbal (cuando el daño no supera los 6.000 euros) o por juicio ordinario (si supera esa cantidad).
3. Intervención del seguro en casos de filtraciones
Tanto el propietario causante como la comunidad de propietarios pueden tener pólizas de seguro que cubran los daños por filtraciones de agua. Es recomendable revisar las coberturas del seguro del hogar y del seguro de la comunidad para determinar si los daños están cubiertos.Las compañías aseguradoras suelen requerir informes periciales para determinar la responsabilidad y cubrir la reparación de los daños.
4. Conclusión
La responsabilidad por filtraciones de agua en comunidades de propietarios varía en función del origen del problema. Si la filtración proviene de un inmueble particular, su propietario es responsable; si proviene de elementos comunes, la comunidad de propietarios debe asumir la reparación. Para reclamar los daños, es fundamental recopilar pruebas, intentar una solución extrajudicial y, si es necesario, acudir a los tribunales. Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en responsabilidad civil como TRAFIC ABOGADOS puede ser clave para garantizar una reclamación efectiva y la reparación de los daños sufridos.
